為貫徹黨中央、國務(wù)院的決策部署，落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2020〕23號，以下簡稱指導(dǎo)意見）的要求，指導(dǎo)全省加快推進(jìn)老舊小區(qū)改造，特制定如下技術(shù)指引，總結(jié)形成“1358工作法”。請各地在工作中結(jié)合實(shí)際落實(shí)。

“1”是一項(xiàng)總體要求。

“3”是三個改造階段，即：前期準(zhǔn)備階段、中期改造階段、后期管理階段。

“5”是五個工作機(jī)制，即：自下而上的項(xiàng)目生成機(jī)制、多方參與的項(xiàng)目推進(jìn)機(jī)制、合理共擔(dān)的資金籌集機(jī)制、市場導(dǎo)向的社會共建機(jī)制、黨建引領(lǐng)的小區(qū)治理機(jī)制。

“8”是八項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)，包括：1.房屋綜合改造；2.基礎(chǔ)設(shè)施改造；3.公共設(shè)施改造；4.建設(shè)完整居住社區(qū)；5. 背街小巷及步行街改造；6.加快項(xiàng)目審批，抓好工程竣工驗(yàn)收；7.盤活存量資產(chǎn)，推動市場化改造；8.物業(yè)服務(wù)全覆蓋，建立長效管理機(jī)制。

目    錄

一項(xiàng)總體要求……………………………………………… 3

三個改造階段……………………………………………… 5

五個工作機(jī)制……………………………………………… 6

1.自下而上的項(xiàng)目生成機(jī)制……………………………

2.多方參與的項(xiàng)目推進(jìn)機(jī)制……………………………

3.合理共擔(dān)的資金籌集機(jī)制……………………………

4.市場導(dǎo)向的社會共建機(jī)制……………………………

5.黨建引領(lǐng)的小區(qū)治理機(jī)制……………………………

八項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)………………………………………………13

1.房屋綜合改造…………………………………………13

2.基礎(chǔ)設(shè)施改造…………………………………………17

3.公共設(shè)施改造…………………………………………20

4.建設(shè)完整居住社區(qū)……………………………………24

5.背街小巷及步行街改造………………………………26

6.加快項(xiàng)目審批，抓好工程竣工驗(yàn)收…………………29

7.盤活存量資產(chǎn)，推動市場化改造……………………31

8.物業(yè)服務(wù)全覆蓋，建立長效管理機(jī)制………………35

總體要求

（一）指導(dǎo)思想

堅(jiān)持以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，深入貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會以及中央城市工作會議精神，緊緊圍繞統(tǒng)籌推進(jìn)“五位一體”總體布局和協(xié)調(diào)推進(jìn)“四個全面”戰(zhàn)略布局，堅(jiān)持以人民為中心的發(fā)展思想，貫徹落實(shí)新發(fā)展理念，按照城市建設(shè)管理高質(zhì)量發(fā)展要求，開展“美好環(huán)境與幸福生活共同締造”活動，以改善人民群眾居住條件為著眼點(diǎn)，以工作機(jī)制制度創(chuàng)新為著力點(diǎn)，全面、系統(tǒng)、大力推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，補(bǔ)齊城市人居環(huán)境突出短板，推動構(gòu)建“縱向到底、橫向到邊、共建共治共享”的社區(qū)治理體系。

（二）基本原則

1.堅(jiān)持居民主體。老舊小區(qū)“改不改”、“怎么改”，要堅(jiān)持“自下而上”，以居民意見為主要依據(jù)。基層黨組織牽頭，組織發(fā)動群眾，共同參與老舊小區(qū)改造，實(shí)現(xiàn)決策共謀、發(fā)展共建、建設(shè)共管、效果共評、成果共享。

2.堅(jiān)持民生優(yōu)先。按照先急后緩原則，對基礎(chǔ)設(shè)施差、管理缺失、安全隱患突出、居民改造意愿強(qiáng)烈的老舊小區(qū)先行整治，基本解決水、電、路、氣及安全隱患等突出問題。按照基礎(chǔ)類、完善類、提升類標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)籌實(shí)施。

3.堅(jiān)持因地制宜。體現(xiàn)小區(qū)特點(diǎn)，因地制宜確定改造內(nèi)容，合理制定改造方案，杜絕形象工程、政績工程。盡力而為，量力而行，不搞“一刀切”，不層層下指標(biāo)，不盲目舉債鋪攤子，堅(jiān)決遏制政府隱性債務(wù)增量。

4.堅(jiān)持營造特色。兼顧完善功能和傳承歷史，落實(shí)歷史建筑修繕要求，體現(xiàn)人文特點(diǎn)，尊重、保護(hù)、利用好具有歷史文化價值的小區(qū)文化、街區(qū)道路和特色景觀，展現(xiàn)城市特色，延續(xù)歷史文脈。

5.堅(jiān)持綠色發(fā)展。以簡約適度、綠色低碳的方式，創(chuàng)建綠色社區(qū)，營造宜居環(huán)境，推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施綠色化，提高信息化智能化水平，培育社區(qū)綠色文化。

6.堅(jiān)持共治共管。以加強(qiáng)基層黨建為引領(lǐng)，將社區(qū)治理能力建設(shè)融入改造過程，推動治理重心向基層下移。堅(jiān)持“改造一個、管好一個”，調(diào)動小區(qū)居民、社會力量和關(guān)聯(lián)單位積極性，構(gòu)建老舊小區(qū)管理長效模式，打造共建共治共享社會治理格局。

（三）工作目標(biāo)

到2022年，建立老舊小區(qū)改造的制度框架、政策體系和工作機(jī)制，維修改造小區(qū)公共部位和配套基礎(chǔ)設(shè)施，提升養(yǎng)老、托育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平。到2025年，基本完成對2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)綜合改造提升，建設(shè)安全健康、設(shè)施完善、管理有序的完整居住社區(qū)。

三個改造階段

（一）前期準(zhǔn)備階段

主要工作內(nèi)容包括：①建立完善小區(qū)基層黨組織→②成立業(yè)主委員會或由社區(qū)代管→③廣泛宣傳發(fā)動→④開展調(diào)查摸底→⑤制定改造方案→⑥第一次征求居民意見（贊成率要達(dá)到80%以上）→⑦明確物業(yè)管理方式→⑧確定物業(yè)管理單位（暫不具備條件的由國有物業(yè)企業(yè)提供基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)）→⑨落實(shí)改造資金→⑩編制改造計(jì)劃

（二）中期改造階段

主要工作內(nèi)容包括：①確定項(xiàng)目實(shí)施主體→②完善改造方案→③第二次征求居民意見（超過雙三分之二以上同意）→④編制項(xiàng)目可研報(bào)告→⑤拆除違法建設(shè)→⑥聯(lián)合審查改造方案并辦理相關(guān)審批手續(xù)→⑦開展施工監(jiān)理單位招投標(biāo)→⑧辦理施工許可→⑨協(xié)調(diào)水電氣熱信等專業(yè)經(jīng)營單位進(jìn)場→⑩組織居民及駐區(qū)單位參與改造→?開展工程質(zhì)量安全監(jiān)督→?工程竣工驗(yàn)收→?群眾滿意度調(diào)查（群眾滿意度要超過80%）

（三）后期管理階段

主要工作內(nèi)容包括：①物業(yè)管理單位進(jìn)駐小區(qū)→②設(shè)立管理規(guī)約和議事規(guī)則→③公示物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)→④因地制宜實(shí)施小區(qū)封閉管理→⑤建立物業(yè)投訴報(bào)修平臺→⑥利用存量資源增設(shè)服務(wù)設(shè)施→⑦依法授權(quán)經(jīng)營社區(qū)商業(yè)→⑧建立或補(bǔ)交住宅專項(xiàng)維修資金→⑨定期開展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核評估

五個工作機(jī)制

（一）建立“自下而上”的項(xiàng)目生成機(jī)制

1.明確改造范圍。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)是指城市或縣城（城關(guān)鎮(zhèn)）建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)（含單棟住宅樓）。各地要進(jìn)一步摸清老舊小區(qū)底數(shù)，建立項(xiàng)目儲備庫，重點(diǎn)改造2000年底以前建成的、居民改造意愿強(qiáng)、出資情況好、后續(xù)管理責(zé)任明確的小區(qū)。國有企事業(yè)單位、軍隊(duì)所屬老舊小區(qū)按屬地原則納入改造范圍。已納入城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造計(jì)劃、擬通過拆除新建實(shí)施改造的小區(qū)，不納入老舊小區(qū)改造范圍。

2.編制改造計(jì)劃。切實(shí)評估財(cái)政承受能力，科學(xué)編制“十四五”城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)劃，按照實(shí)施一批、謀劃一批、儲備一批的原則，區(qū)分輕重緩急，編制年度改造計(jì)劃。建立激勵機(jī)制，優(yōu)先對居民改造意愿強(qiáng)、參與積極性高的小區(qū)（包括移交政府安置的軍隊(duì)離退休干部住宅小區(qū)）實(shí)施改造。老舊小區(qū)改造計(jì)劃要和養(yǎng)老、文化、教育、衛(wèi)生、托育、體育、郵政快遞、社會治安等有關(guān)方面涉及老舊小區(qū)的設(shè)施增設(shè)改造、管理提升完善等工作有機(jī)銜接。電力、通信、供水、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位，要結(jié)合老舊小區(qū)改造計(jì)劃，同步推進(jìn)實(shí)施相關(guān)管線改造。

3.推動片區(qū)改造。把多個老舊小區(qū)集中連片或空間距離較近，有共同改造需求、可共用公共服務(wù)設(shè)施的區(qū)域，整合成改造片區(qū)，按片區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，統(tǒng)籌實(shí)施改造，合理利用公共空間，集中配置社會服務(wù)設(shè)施，提升小區(qū)綜合服務(wù)功能。

4.共商改造方案。開展多種形式基層協(xié)商，組織規(guī)劃師、建筑師、工程師進(jìn)小區(qū)，就改造內(nèi)容、物業(yè)管理及居民出資責(zé)任等方面征求居民意見。居民贊成意見的比例不低于小區(qū)居民戶數(shù)的80%，未達(dá)到80%的小區(qū)暫不納入改造。

5.支持完善提升類改造。列入改造計(jì)劃的老舊小區(qū)，基礎(chǔ)類改造內(nèi)容要應(yīng)改盡改。結(jié)合我省實(shí)際，建筑節(jié)能改造列入基礎(chǔ)類改造范疇。因地制宜實(shí)施完善提升類改造及老舊小區(qū)周邊的背街小巷和毗鄰的步行商業(yè)街改造，提升商業(yè)配套服務(wù)能力。落實(shí)海綿城市建設(shè)理念，同步設(shè)置垃圾分類投放設(shè)施，鼓勵加裝電梯和老舊電梯更新改造。對開展完善提升類改造的小區(qū)，優(yōu)先安排納入改造計(jì)劃。

（二）建立多方參與的項(xiàng)目推進(jìn)機(jī)制

1.建立工作專班。市級政府統(tǒng)籌推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作，縣區(qū)政府負(fù)責(zé)具體實(shí)施，發(fā)揮好街道社區(qū)作用。建立住建部門牽頭、相關(guān)部門參加的工作專班，明確職責(zé)分工，形成工作合力。

2.明確實(shí)施主體?？h區(qū)政府要明確項(xiàng)目實(shí)施單位，支持各種所有制企業(yè)參與老舊小區(qū)改造的投資、改造、運(yùn)營、管理，可結(jié)合實(shí)際給予一定激勵政策。

3.簡化審批流程。市縣政府組織有關(guān)部門聯(lián)合審查改造方案，認(rèn)可后由相關(guān)部門直接辦理立項(xiàng)、用地、規(guī)劃審批手續(xù)。涉及規(guī)劃、設(shè)計(jì)、土地、施工、消防審批的，要簡化工作流程，縮短審批時限，加快審批速度。各地可將工程建設(shè)許可和施工許可合并為一個階段，實(shí)行告知承諾制，開展聯(lián)合驗(yàn)收。不涉及土地權(quán)屬變化的項(xiàng)目，可用已有用地手續(xù)等材料作為土地證明文件，無需再辦理用地手續(xù)。

4.確保工程質(zhì)量安全。嚴(yán)格執(zhí)行工程項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，確保工程質(zhì)量。統(tǒng)籌施工時序，避免重復(fù)開挖、重復(fù)改造。落實(shí)相關(guān)單位責(zé)任，杜絕安全隱患。對存在嚴(yán)重安全隱患的房屋，在改造前要進(jìn)行房屋安全鑒定，編制專項(xiàng)施工方案，經(jīng)審核后方可施工。發(fā)揮社會監(jiān)督作用，暢通投訴舉報(bào)渠道，鼓勵具有技術(shù)專長的小區(qū)居民參與工程監(jiān)督。組織參建單位做好工程驗(yàn)收，推動“民意驗(yàn)收”和專業(yè)驗(yàn)收相結(jié)合。

5.開展“架空線”問題專項(xiàng)治理。嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)隨意拉設(shè)架空線，嚴(yán)禁在建筑外墻隨意布線，著力解決群眾反映強(qiáng)烈的“小區(qū)蜘蛛網(wǎng)”問題。涉及的專業(yè)經(jīng)營單位要根據(jù)政府統(tǒng)一制定的老舊小區(qū)改造計(jì)劃自行整改。對未能按要求整改的，社區(qū)、物業(yè)企業(yè)及小區(qū)管理單位要在企業(yè)提供接續(xù)服務(wù)時督促其整改到位,相關(guān)主管部門要依法依規(guī)進(jìn)行處理并向社會曝光。

6.實(shí)行改造效果共評。將群眾滿意度作為評判老舊小區(qū)改造實(shí)際成效的重要依據(jù)。建立老舊小區(qū)改造評價標(biāo)準(zhǔn)和評價機(jī)制，組織居民對改造效果進(jìn)行評價。評定典型示范項(xiàng)目，宣傳表彰共建單位，激發(fā)各方參與改造的積極性、主動性和認(rèn)同感。

（三）建立合理共擔(dān)的資金籌集機(jī)制

1.用好各類改造資金。中央老舊小區(qū)改造補(bǔ)助資金重點(diǎn)支持基礎(chǔ)類改造內(nèi)容。省財(cái)政安排資金采取以獎代補(bǔ)的方式激勵工作成效明顯的地區(qū)，支持各地發(fā)行地方政府專項(xiàng)債券。市縣政府要給予資金支持，國有住房出售收入存量資金可用于支持老舊小區(qū)改造。公房產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)出資參與改造。引導(dǎo)原產(chǎn)權(quán)單位對已房改住宅小區(qū)給予改造資金支持。市縣政府統(tǒng)籌涉及住宅小區(qū)的各類資金用于老舊小區(qū)改造。

2.引入社會資金參與。激活老舊小區(qū)內(nèi)閑置的公共資源和公共空間，在養(yǎng)老、托育、商業(yè)、物流、電梯、快遞、停車、物業(yè)等方面引入社會資本，依法授權(quán)經(jīng)營。支持項(xiàng)目實(shí)施主體通過公司信用類債券、項(xiàng)目收益票據(jù)等方式融資，推動開發(fā)性金融、政策性金融和商業(yè)銀行支持老舊小區(qū)改造。

3.明確居民出資責(zé)任。推動居民出資參與改造，可通過直接出資、使用（補(bǔ)建、續(xù)交）住宅專項(xiàng)維修資金、讓渡小區(qū)公共收益（公共空間）使用權(quán)等方式落實(shí)居民出資。支持小區(qū)居民提取住房公積金，用于加裝電梯等自住住房改造。

4、落實(shí)稅費(fèi)減免政策。專業(yè)經(jīng)營單位參與政府統(tǒng)一組織的老舊小區(qū)改造，對其取得所有權(quán)的設(shè)施設(shè)備等配套資產(chǎn)改造所發(fā)生的費(fèi)用，可作為該設(shè)施設(shè)備的計(jì)稅基礎(chǔ)，按規(guī)定計(jì)提折舊并在企業(yè)所得稅前扣除；所發(fā)生的維護(hù)管理費(fèi)用，可按規(guī)定計(jì)入企業(yè)當(dāng)期費(fèi)用稅前扣除。在老舊小區(qū)改造中，為社區(qū)提供養(yǎng)老、托育、家政等服務(wù)的機(jī)構(gòu)，提供養(yǎng)老、托育、家政服務(wù)取得的收入免征增值稅，并減按90%計(jì)入所得稅應(yīng)納稅所得額；用于提供社區(qū)養(yǎng)老、托育、家政服務(wù)的房產(chǎn)、土地，可按現(xiàn)行規(guī)定免征契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、不動產(chǎn)登記費(fèi)等。

（四）建立市場導(dǎo)向的社會共建機(jī)制

1.引導(dǎo)專業(yè)經(jīng)營單位參與。水、電、氣、熱等專業(yè)經(jīng)營單位要參與改造老舊小區(qū)相關(guān)管線設(shè)施設(shè)備，市縣政府給予支持，改造后專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)可依法移交給相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位所有。通信、廣播電視等設(shè)施的改造可明確線路管廊建設(shè)單位，建立統(tǒng)一建設(shè)、有償使用的機(jī)制。

2.發(fā)展服務(wù)新業(yè)態(tài)。倡導(dǎo)以“互聯(lián)網(wǎng)+”方式發(fā)展養(yǎng)老、醫(yī)療、托育、家政、商業(yè)等服務(wù)。通過政府采購、新增設(shè)施有償使用、落實(shí)資產(chǎn)權(quán)益、讓渡公共設(shè)施設(shè)備經(jīng)營權(quán)等方式,引入專業(yè)機(jī)構(gòu)、社會力量參與改造管理。鼓勵綜合運(yùn)用物防、技防、人防等措施，按照社會治安防控體系建設(shè)要求搭建安防管控系統(tǒng)，建設(shè)智慧安防小區(qū)。支持社會投資參與加裝電梯和老舊電梯更新改造。

3.盤活用好存量資源。合理利用改造片區(qū)的公共空間，推動相鄰小區(qū)及周邊地區(qū)聯(lián)動改造。統(tǒng)籌利用公有住房、社區(qū)辦公用房和社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施、閑置鍋爐房、閑置自行車棚等，增設(shè)各類服務(wù)設(shè)施。在不違反規(guī)劃且征得居民等同意的前提下，允許利用小區(qū)及周邊存量土地建設(shè)各類配套設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。在依法履行相應(yīng)程序后，適當(dāng)提高商業(yè)配套比例等規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。對利用小區(qū)內(nèi)空地、荒地及拆除違法建筑騰空土地等加裝電梯、建設(shè)各類設(shè)施的，可不增收土地價款。有條件的可通過租賃住宅樓底層商業(yè)用房等其他符合條件的房屋發(fā)展社區(qū)服務(wù)。

（五）建立黨建引領(lǐng)的小區(qū)治理機(jī)制

1.發(fā)揮街道社區(qū)的主導(dǎo)作用。在街道黨工委、社區(qū)黨組織指導(dǎo)下，建立老舊小區(qū)改造民主協(xié)商機(jī)制，發(fā)動居民、社會力量和小區(qū)關(guān)聯(lián)單位參與改造，定期溝通協(xié)商，共同解決問題。

2.加強(qiáng)小區(qū)基層黨組織建設(shè)。發(fā)揮社區(qū)大黨委的作用。將黨支部建在網(wǎng)格上、黨小組設(shè)在老舊小區(qū)樓院內(nèi)，選優(yōu)配強(qiáng)黨支部書記、黨小組組長、樓院門棟長。發(fā)揮好黨員的積極作用，深入群眾，開展走訪，協(xié)調(diào)解決問題。加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)黨建聯(lián)建，充分調(diào)動各方面資源，形成治理合力。堅(jiān)持黨建帶群建促社建，鼓勵工青婦等群團(tuán)組織和各類社會組織，為老舊小區(qū)改造提供支持。

3.實(shí)行物業(yè)管理全覆蓋。充分依靠基層黨組織，組織開展老舊小區(qū)自治管理，推動實(shí)現(xiàn)小區(qū)改造后物業(yè)管理全覆蓋。鼓勵社會資本投資、改造、管理老舊小區(qū)，引入專業(yè)化物業(yè)服務(wù)。對暫不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的小區(qū)，要發(fā)揮國有物業(yè)企業(yè)保障性兜底作用，提供基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)。建立、補(bǔ)齊老舊小區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金，通過物業(yè)管理費(fèi)、公共收益等渠道，為小區(qū)后續(xù)管理及維修提供資金保障。

4.落實(shí)疫情防控常態(tài)化要求。發(fā)揮基層黨組織戰(zhàn)斗堡壘作用和黨員先鋒模范作用，進(jìn)一步做好老舊小區(qū)疫情的聯(lián)防聯(lián)控。對因疫情防控常態(tài)化管理需要擬進(jìn)行封閉的小區(qū)，要科學(xué)劃分封閉區(qū)域，原則上規(guī)?！耙诵〔灰舜蟆保嗖捎玫篱l、欄桿或智能化門禁等“軟封閉”方式，合理設(shè)置出入口。

八項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)

一、房屋綜合改造

老舊小區(qū)房屋綜合改造主要包括結(jié)構(gòu)加固、屋面修繕、立面改造、樓道整修、節(jié)能改造、管線改造、地下空間改造等相關(guān)內(nèi)容。

（一）結(jié)構(gòu)加固

1.當(dāng)建筑物存在以下情形時，由專業(yè)檢測機(jī)構(gòu)對建筑物進(jìn)行檢測鑒定。

①建筑物存在大修、改造或改擴(kuò)建；

②建筑物改變用途和使用環(huán)境；

③建筑物接近或達(dá)到設(shè)計(jì)使用年限；

④建筑物遭受災(zāi)害或事故；

⑤建筑物存在較嚴(yán)重的質(zhì)量缺陷或出現(xiàn)較嚴(yán)重的銹蝕、損傷、變形、裂縫；

⑥建筑物原設(shè)計(jì)未考慮抗震設(shè)防或抗震設(shè)防要求提高；

⑦建筑物存在私拆亂改等對原結(jié)構(gòu)構(gòu)件造成嚴(yán)重?fù)p傷。

2.根據(jù)檢測鑒定結(jié)果，對需要加固的建筑物，由設(shè)計(jì)單位進(jìn)行加固設(shè)計(jì)，經(jīng)專業(yè)審圖機(jī)構(gòu)審查合格后，方可使用。

3.既有建筑的檢測鑒定、加固設(shè)計(jì)和施工，由具備相關(guān)資質(zhì)的單位和有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)技術(shù)人員承擔(dān)。

（二）屋面修繕

1.對存在局部滲漏的建筑物屋面，查清原因，修繕損壞的防水層。

2.對漏水嚴(yán)重的建筑物屋面，結(jié)合建筑物屋面節(jié)能改造，新做保溫隔熱層、防水層及保護(hù)層。

3.原建筑已經(jīng)設(shè)置屋面防雷裝置的，對破損部位進(jìn)行修復(fù)；原建筑未設(shè)置屋面防雷裝置的，根據(jù)要求相應(yīng)增加。

（三）立面改造

1.對較完整的建筑物外墻飾面進(jìn)行清洗或重新飾面粉刷，并與周邊環(huán)境風(fēng)貌相協(xié)調(diào)。

2.對破損、陳舊、風(fēng)化嚴(yán)重的房屋外墻先進(jìn)行防滲處理，再進(jìn)行飾面修補(bǔ)、粉刷。

3.修繕雨水管、雨棚、散水等建筑構(gòu)配件。通過維修或更換破損雨水管，整修破損雨棚、散水等，使其滿足建筑功能要求。

4.空調(diào)外機(jī)位要整齊或設(shè)計(jì)遮擋裝飾，空調(diào)冷凝水管可設(shè)置有組織排水。對住戶原有空調(diào)外機(jī)支架進(jìn)行檢查，對不滿足安全要求的，督促采取加強(qiáng)或防護(hù)措施。

（四）樓道整修

1.對破舊、黑暗、雜亂的樓道進(jìn)行修繕、清理和粉刷，達(dá)到安全、明亮、整潔的標(biāo)準(zhǔn)。

2.樓道內(nèi)公共區(qū)域要設(shè)置照明系統(tǒng)，光源可采用節(jié)能型燈具。

3.對樓梯踏步面層損壞嚴(yán)重，影響正常使用，存在安全隱患的，進(jìn)行修補(bǔ)。

4.對樓道護(hù)欄及扶手缺失、損壞，影響正常使用的，進(jìn)行修配。

5.對缺少玻璃的樓道內(nèi)采光窗，要配齊玻璃；對缺扇、沒有維修價值的采光窗可進(jìn)行整體更換。

6.樓道建筑入口門斗、雨棚、臺階、無障礙坡道等設(shè)施損壞嚴(yán)重影響正常使用或存在安全隱患的，進(jìn)行修補(bǔ)或更換。

7.樓道整修與管線改造同步進(jìn)行，綜合考慮與管線改造需求有關(guān)的管井和設(shè)施布置位置。

（五）節(jié)能改造

屋面節(jié)能改造與屋面防水修繕同步進(jìn)行，外墻節(jié)能改造與立面改造同步進(jìn)行。引導(dǎo)居民更換節(jié)能型外窗。

（六）管線改造

1.對室外樓棟管線入口至分戶計(jì)量表前的老化、破損、跑漏嚴(yán)重的管道及電氣線路予以更換。

2.對樓棟內(nèi)老化、破損、跑漏嚴(yán)重的排水管道根據(jù)排查評估和征詢意見結(jié)果進(jìn)行改造。

（七）地下空間改造

對破舊、黑暗、雜亂、滲漏水的地下公共空間進(jìn)行修繕、清理和粉刷，可設(shè)照明、應(yīng)急照明系統(tǒng)。對需要進(jìn)行安全防范的區(qū)域，增設(shè)安防攝像頭等設(shè)備。

二、基礎(chǔ)設(shè)施改造

老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造包括道路改造、綜合管線改造、生活垃圾分類等內(nèi)容。改造前，要充分調(diào)查老舊小區(qū)周邊和內(nèi)部道路、管線系統(tǒng)現(xiàn)狀，居民出行規(guī)律及出入口分布，對路網(wǎng)、管網(wǎng)、道路質(zhì)量、管線設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等多種要素進(jìn)行調(diào)查、評估，確定改造內(nèi)容、范圍，制定改造方案。

（一）道路改造

1.按功能要求優(yōu)化小區(qū)交通流線，設(shè)置道路標(biāo)識，建立完善小區(qū)車行、人行道路系統(tǒng)，明確消防通道和無障礙通道。

2.小區(qū)道路要滿足消防、救護(hù)等車輛通行。

3.對出現(xiàn)龜裂、坑槽、沉陷等問題的道路進(jìn)行局部修補(bǔ)，對損毀嚴(yán)重、無修補(bǔ)價值的道路可進(jìn)行重建。

4.小區(qū)道路路面改造可采用柔性路面，宅間路可采用剛性路面，人行道部分可采用透水性較好的混凝土透水磚路面。

5.小區(qū)道路改造可與室外綜合管線改造同步進(jìn)行,綜合考慮室外綜合管線的敷設(shè)位置、高度和走向。

（二）室外綜合管線改造

1.小區(qū)各類管線改造，盡量選擇地下敷設(shè)的方式。不能埋地的管線由相應(yīng)專業(yè)經(jīng)營單位進(jìn)行梳理歸整，統(tǒng)一高度和線路走向，做到美觀、安全、耐用。相關(guān)產(chǎn)權(quán)單位對樓體線纜做好排查工作，無用線纜要予以拆除。

2.對室外老化、破損、跑漏嚴(yán)重及不能滿足功能需求的管道要予以更換。對雨水、污水管道以及化糞池要進(jìn)行全面疏通清淤，并接入城鎮(zhèn)雨、污水主管網(wǎng)。對存在破損及淤堵管段進(jìn)行重點(diǎn)檢查，更換或重建局部管道、檢查井等。

3.落實(shí)海綿城市建設(shè)理念。在新建或重建道路時，要分別建設(shè)雨水和污水管道系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)雨污分流。選用雨落管下雨水收集桶、雨落管下花壇、路面或步行道透水鋪裝、下沉式綠地等低影響措施。改造后的年徑流總量控制率、透水鋪裝面積不應(yīng)低于改造前。

4.對供熱鍋爐房、供熱管線、換熱站等進(jìn)行排查。拆并小鍋爐房及過渡性熱源，對因供熱管線老舊影響居民采暖效果的小區(qū)管網(wǎng)改造升級。具備條件的要安裝分戶熱計(jì)量表。

5.對光纖、燃?xì)獾纫迅采w的小區(qū)，管線要敷設(shè)到戶。具備條件的可推廣安裝燃?xì)庑孤﹫?bào)警裝置。

6.結(jié)合水、電、氣、熱等管線設(shè)備改造，在有條件小區(qū)推行遠(yuǎn)程抄表和居民在線繳費(fèi)等。

7.將老舊落后的二次供水設(shè)施納入改造。二次供水設(shè)施的改造要加強(qiáng)物防、技防建設(shè)，實(shí)行封閉管理，提高安全供水保障能力。二次供水設(shè)施改造后，管理單位可與供水企業(yè)簽訂托管合同，委托供水企業(yè)管理。

（三）生活垃圾分類

1.將生活垃圾分類設(shè)施設(shè)備納入統(tǒng)一規(guī)劃，同步設(shè)計(jì)、同步建設(shè)、同步投入使用。

2.建設(shè)垃圾收集點(diǎn)，設(shè)置垃圾分類投放點(diǎn)。生活垃圾要日產(chǎn)日清，保證分類投放、分類收集、分類運(yùn)輸和分類處理。

3.垃圾分類投放點(diǎn)可設(shè)有害垃圾、廚余垃圾、可回收物、其他垃圾分類收集容器，并有明顯分類標(biāo)識。

4.垃圾分類投放點(diǎn)要設(shè)置在便于投放和清運(yùn)的位置，地面硬化，并劃定垃圾收集容器投放區(qū)域。

5.對垃圾分類設(shè)施設(shè)備要進(jìn)行保潔維護(hù)，部件缺失、破損的要及時更新或維修，確保垃圾收集容器的外觀和功能完好，擺放整齊，干凈衛(wèi)生。

6.發(fā)揮離退休黨員、小區(qū)志愿者、社會組織的作用，普及垃圾分類知識，加強(qiáng)政策宣傳，引導(dǎo)做好垃圾分類投放，促進(jìn)習(xí)慣養(yǎng)成。

7.鼓勵垃圾分類、收集市場化運(yùn)作，引導(dǎo)社會資本進(jìn)入老舊小區(qū)，參與垃圾分類和可回收垃圾資源化利用。

 三、公共設(shè)施改造

老舊小區(qū)公共設(shè)施改造包括公共空間、綠化環(huán)境、停車場、安防設(shè)施等。

（一）公共空間

1.拆除違法建設(shè)。

2.增設(shè)總平面示意圖、社區(qū)引導(dǎo)牌、道路引導(dǎo)指示牌等指示標(biāo)識，補(bǔ)齊小區(qū)樓、單元、門牌等標(biāo)識。

3.在小區(qū)主入口或公共活動場地附近設(shè)置公共宣傳、信息發(fā)布設(shè)施。

4.結(jié)合小區(qū)現(xiàn)狀開辟休息、活動、娛樂等公共空間，合理配置健身設(shè)施。

5.樓道及公共空間要設(shè)置功能性照明系統(tǒng)，從小區(qū)大門至單元入口要設(shè)有路燈。

6.新建或補(bǔ)建公用廁所，增加標(biāo)識等設(shè)施，納入“找?guī)逼脚_。小區(qū)原有公共配套用房的廁所要開放使用。

（二）綠化環(huán)境

1.拆除占綠、毀綠的違章建筑物或構(gòu)筑物，進(jìn)行綠化覆蓋。

2.優(yōu)化綠化空間布局，合理調(diào)整、設(shè)置喬灌木配比和常綠植物比例，改善居住景觀環(huán)境。

3.保留小區(qū)原有的高大喬木、立體綠化等綠化特色，適量增加座椅、花架、廊架、景亭等景觀小品。

4.結(jié)合邊角地、廢棄地、閑置地等改造建設(shè)“口袋公園”、“袖珍公園”等

5.具備條件的小區(qū)可采用“滲、滯、蓄、凈、用、排”等技術(shù)措施，建設(shè)雨水收集利用設(shè)施，道路、廣場、停車場改造要選用透水性能及蓄釋性能好的材料；屋面雨水徑流盡量引入花壇、綠地，經(jīng)自然凈化滲透后，進(jìn)入人工入滲設(shè)施。

（三）停車場改造

1.結(jié)合小區(qū)道路交通條件及居民意見，合理設(shè)置機(jī)動車、非機(jī)動車停車位，最大限度滿足居民停車需求。對用地緊張的小區(qū)可考慮建設(shè)立體停車場。

2.明確機(jī)動車輛停放區(qū)域，實(shí)行統(tǒng)一管理，停車標(biāo)識規(guī)范。具備條件的，可配置或預(yù)留充電樁等設(shè)施。

3.因地制宜設(shè)置非機(jī)動車車棚，并配置充電用安全插座。

（四）安防設(shè)施

1. 按照社會治安防控體系建設(shè)要求，推動小區(qū)視頻監(jiān)控系統(tǒng)等安防設(shè)施建設(shè)聯(lián)網(wǎng)。小區(qū)的主要出入口、主要路段、公共設(shè)施、車輛集中停放等區(qū)域要設(shè)置監(jiān)控?cái)z像頭，接入公安部門“雪亮工程”系統(tǒng)。

2.根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，在小區(qū)主要出入口設(shè)置大門及門衛(wèi)值班室，增設(shè)門禁系統(tǒng)及車輛道閘管理系統(tǒng)。已安裝智能化監(jiān)控系統(tǒng)的小區(qū)要對現(xiàn)有設(shè)備及線路進(jìn)行檢修，及時更換損壞設(shè)備。

3.安裝、修復(fù)小區(qū)單元防盜門，有條件的可增加可視對講系統(tǒng)等。

4.鼓勵安裝電器火災(zāi)監(jiān)控系統(tǒng)、智慧消防系統(tǒng)，集成物聯(lián)網(wǎng)安防管理，搭建智慧安防小區(qū)管控系統(tǒng)，提高老舊小區(qū)安防水平。

5.按消防規(guī)范要求完善消防配套設(shè)施，清理消防通道并確保暢通。

（五）其他設(shè)施

1.對尚未封閉的老舊小區(qū)，在征求群眾意見基礎(chǔ)上，可逐步實(shí)施封閉管理，科學(xué)劃分封閉區(qū)域，原則上“宜小不宜大”。

2.合理設(shè)置小區(qū)出入口。盡量采用道閘、欄桿或智能化門禁等“軟封閉”方式，減少柵欄、圍墻等硬封閉，避免對城市毛細(xì)路的交通疏導(dǎo)功能帶來嚴(yán)重影響。

3.對缺失、破損的信報(bào)箱進(jìn)行更新或維修，有條件的可設(shè)置智能信報(bào)箱。

4.根據(jù)小區(qū)戶數(shù)及實(shí)際情況，可引入第三方公司設(shè)置和運(yùn)營的智能物流終端系統(tǒng)。

5.具備條件的，在公共區(qū)域的主要出入口、住宅出入口等位置增設(shè)無障礙坡道。

6.對使用期限超過15年（含15年）或檢驗(yàn)不合格、不能正常使用的老舊電梯，進(jìn)行更新改造，并落實(shí)后期維護(hù)保養(yǎng)相關(guān)事宜。

7.支持以居民為主體，引入社會力量參與老舊小區(qū)加裝電梯。

四、建設(shè)完整居住社區(qū)

以居民步行5-10分鐘達(dá)到幼兒園、老年服務(wù)站等社區(qū)基本公共服務(wù)設(shè)施為原則，按照住建部《完整居住社區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》，完善小區(qū)基本公共服務(wù)設(shè)施、便民商業(yè)服務(wù)設(shè)施、市政配套設(shè)施和公共活動空間。

1.倡導(dǎo)開展大片區(qū)改造，推進(jìn)相鄰小區(qū)及周邊地區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃、聯(lián)動改造，加強(qiáng)各類配套設(shè)施和公共活動空間共建共享。

2.整治小區(qū)配套用房，對被占用或閑置的公建配套用房進(jìn)行清理、清退和調(diào)整，恢復(fù)原有使用功能。

3.在依法履行相應(yīng)程序后，適當(dāng)提高商業(yè)配套比例等規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

4.通過補(bǔ)建、改建、擴(kuò)建、購置、置換、租賃等方式，補(bǔ)齊建設(shè)短板，提供社區(qū)管理服務(wù)用房和物業(yè)管理用房，滿足社區(qū)綜合服務(wù)、衛(wèi)生服務(wù)、養(yǎng)老、托育、家政保潔、便民市場等功能要求。

5.在征得居民同意的前提下，利用小區(qū)內(nèi)空地、荒地、拆除違法建設(shè)騰空土地及小區(qū)周邊存量土地，建設(shè)各類配套設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，增加公共活動空間。

6.利用公有住房、社區(qū)辦公用房、物業(yè)管理用房和小區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施、閑置鍋爐房、閑置自行車棚等存量房屋資源，增設(shè)基本公共服務(wù)設(shè)施和便民商業(yè)服務(wù)設(shè)施。

7.租賃住宅樓底層、商業(yè)用房等其他符合條件的房屋，發(fā)展社區(qū)服務(wù)。

8.完善小區(qū)基本服務(wù)設(shè)施，建設(shè)綜合服務(wù)站、幼兒園、托兒所、老年服務(wù)站、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站。

9.健全便民商業(yè)服務(wù)設(shè)施，因地制宜設(shè)立綜合超市、理發(fā)店、洗衣店、藥店、維修點(diǎn)、家政服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、餐飲店等。

10.若干小區(qū)構(gòu)成街區(qū)，統(tǒng)籌配建中小學(xué)、養(yǎng)老院、社區(qū)醫(yī)院、運(yùn)動場館、公園等設(shè)施。

11.鼓勵以“互聯(lián)網(wǎng)+”方式，開展連鎖經(jīng)營，發(fā)展養(yǎng)老、醫(yī)療、托育、家政、商業(yè)等基本服務(wù)和便民服務(wù)。

 五、背街小巷及步行街改造

老舊小區(qū)與其毗鄰的背街小巷、步行街要同步改造。老舊小區(qū)改造計(jì)劃要與背街小巷改造、步行街改造計(jì)劃相銜接。改造方案要尊重、保護(hù)和利用具有歷史文化價值的住區(qū)文化、街巷道路、歷史建筑和特色景觀。改造修繕后要做到風(fēng)貌協(xié)調(diào)，盡可能多的保留歷史信息。

（一）背街小巷改造

1.依法拆除占用道路、綠地、影響市容市貌的違法建筑和擅自搭建的構(gòu)筑物，遷移、遮蔽市政、電力箱體，恢復(fù)建筑原有面貌。

2.整修殘墻斷壁，清理城市“牛皮癬”，清洗、粉刷建筑物外立面，提升外墻品質(zhì)，規(guī)范廣告牌匾、雨棚、臺階、散水等，規(guī)整架空線纜，整體達(dá)到“規(guī)范、提質(zhì)、簡約、經(jīng)濟(jì)、美觀”的效果。

3.打通斷頭路，修復(fù)破損路面，設(shè)置交通標(biāo)識，施劃交通標(biāo)線，合理劃設(shè)停車泊位，提升交通設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)，提高通行效率，確保道路交通暢通。

4.統(tǒng)籌實(shí)施老舊供水管網(wǎng)、供暖管網(wǎng)更新改造和燃?xì)膺`章占壓清理工作，減少供水物理漏損，保障飲用水安全，提高供熱質(zhì)量，確保燃?xì)獍踩?/span>

5.清掏、改造城市污水管網(wǎng)、雨水管網(wǎng)，保障管道、設(shè)施完好通暢，嚴(yán)禁管道混接錯接，嚴(yán)禁向雨水篦子傾倒污水。

6.完善5G通訊、街路功能照明、便民座椅等公共服務(wù)設(shè)施，提升百姓幸福指數(shù)。

7.加強(qiáng)園林綠化建設(shè)管理，提高綠化養(yǎng)護(hù)水平，做到綠化養(yǎng)護(hù)無死角，缺植補(bǔ)栽，防治病蟲害，更換枯死樹木，多元增綠，花木相宜，保護(hù)古樹。

8.利用街角閑置空間增設(shè)以自然為本的文化小品、景觀圍墻等設(shè)施，回歸天然風(fēng)貌，營造良好的自然生態(tài)環(huán)境。

9.強(qiáng)化環(huán)境衛(wèi)生管理，實(shí)施全天候清掃保潔，加強(qiáng)環(huán)衛(wèi)設(shè)施設(shè)備消殺工作，做到無衛(wèi)生死角。規(guī)范垃圾收運(yùn)，做到日產(chǎn)日清。

10.加強(qiáng)公廁日常管理，嚴(yán)格執(zhí)行消毒制度，按需清掏公廁化糞便池，確保環(huán)境整潔、設(shè)施完好。

11.合理設(shè)置果皮箱、垃圾箱等公共衛(wèi)生設(shè)施，保持整潔完好,提升環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量。

（二）步行街改造

1.支持國家級試點(diǎn)、省級試點(diǎn)步行街改造提升，將老舊小區(qū)周邊毗鄰的背街小巷、步行街改造項(xiàng)目整合，形成老舊小區(qū)綜合改造項(xiàng)目，全面提升老舊小區(qū)功能，整治背街小巷街容街貌，打造步行街主街形象。

2.支持重點(diǎn)建設(shè)的其他商業(yè)街區(qū)，參照國家級、省級步行街改造模式，將老舊商業(yè)街區(qū)改造與老舊小區(qū)改造有機(jī)整合，配套建設(shè)社區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施。

3.鼓勵實(shí)施大片區(qū)改造，將老舊小區(qū)、背街小巷、商業(yè)街區(qū)整體打包，統(tǒng)籌改造老舊小區(qū)、商業(yè)街區(qū)及背街小巷市政配套基礎(chǔ)設(shè)施。

4.延續(xù)步行街主街區(qū)的建筑風(fēng)格和文脈特征，整治背街小巷街容街貌。修繕沿街外墻立面，鋪設(shè)硬化地面，合理設(shè)置雕塑小品、休閑設(shè)施、燈光亮化等景觀，增加綠地、休閑空間和設(shè)備設(shè)施。配置建筑連廊、騎樓、遮陽、雨棚等防護(hù)設(shè)施，形成獨(dú)具特色、整體協(xié)調(diào)的胡同文化和小巷風(fēng)貌。

5.推動步行街主街區(qū)及背街小巷數(shù)字化改造，實(shí)現(xiàn)無線網(wǎng)絡(luò)連接全覆蓋，建設(shè)智慧化信息服務(wù)平臺，開展各類自助服務(wù)設(shè)施，提供交通導(dǎo)引、導(dǎo)購、停車、物流等智能服務(wù)，打造智慧街區(qū)，提升商圈軟實(shí)力和競爭力。

6.補(bǔ)齊老舊小區(qū)配套的社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，加強(qiáng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)硬件設(shè)備和店面改造提升，增強(qiáng)便民服務(wù)功能，優(yōu)化消費(fèi)環(huán)境。

7.建立部門溝通協(xié)調(diào)機(jī)制。商務(wù)部門按照商業(yè)街區(qū)和社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)改造要求，提出科學(xué)合理、切實(shí)可行的工作方案。住建部門按照政策規(guī)定，納入改造計(jì)劃，會同商務(wù)部門編制改造方案，共同推動老舊商業(yè)街區(qū)、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)改造項(xiàng)目與老舊小區(qū)改造項(xiàng)目有機(jī)整合，同步實(shí)施。

   六、加快項(xiàng)目審批，抓好工程竣工驗(yàn)收

結(jié)合審批制度改革，精簡老舊小區(qū)改造工程審批事項(xiàng)和環(huán)節(jié)，設(shè)置快速審批流程，推行網(wǎng)上審批，提高審批效率。

1.由老舊小區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室牽頭，組織有關(guān)部門聯(lián)合審查改造方案，以改造方案代替立項(xiàng)、用地、規(guī)劃等審批相關(guān)前置要件。聯(lián)合審查通過后，相關(guān)部門在2個工作日內(nèi)出具同意意見，當(dāng)?shù)乩吓f小區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室出具確認(rèn)文件。

2.不涉及建筑主體結(jié)構(gòu)變動的改造項(xiàng)目，實(shí)行項(xiàng)目實(shí)施單位告知承諾制，可不進(jìn)行施工圖審查。消防、人防設(shè)計(jì)審查納入施工圖聯(lián)合審查。

3.將工程建設(shè)許可和施工許可合并為一個階段。項(xiàng)目實(shí)施單位持當(dāng)?shù)乩吓f小區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室出具的確認(rèn)文件、施工合同和中標(biāo)通知書（直接發(fā)包項(xiàng)目應(yīng)提供相關(guān)手續(xù)）辦理施工許可。

4.對存在嚴(yán)重安全隱患的房屋或主體結(jié)構(gòu)變動的項(xiàng)目，要進(jìn)行房屋安全鑒定，編制專項(xiàng)施工方案，經(jīng)審核后方可施工。

5.落實(shí)質(zhì)量安全責(zé)任制，對已開工項(xiàng)目開展質(zhì)量安全監(jiān)督。

6.組織屬地社區(qū)代表、小區(qū)黨員、居民志愿者共同參與工程建設(shè)過程監(jiān)督。

7.老舊小區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室組織相關(guān)部門、參建單位、專業(yè)經(jīng)營單位、居民代表共同聯(lián)合驗(yàn)收。

8.開展群眾滿意度調(diào)查。滿意度應(yīng)達(dá)到80%以上；未達(dá)到的，應(yīng)征求群眾意見后進(jìn)行整改。

9.各地可根據(jù)實(shí)際，科學(xué)設(shè)置、調(diào)整老舊小區(qū)改造工程項(xiàng)目審批程序和環(huán)節(jié)。

 七、盤活存量資產(chǎn)，推動市場化改造

（一）摸清小區(qū)存量資產(chǎn)。

1.合理區(qū)分自用、共用部位及設(shè)備。自用部位是房屋戶門以內(nèi)業(yè)主自用的部分，包括業(yè)主自用的天井、庭院等；自用設(shè)備是房屋戶門以內(nèi)業(yè)主自用的門窗、衛(wèi)生潔具及水、電、氣戶表以內(nèi)的管線等設(shè)施。共用部位是房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位、戶外墻面、門廳、管道及電梯等設(shè)施設(shè)備井、樓梯間、地面架空層、走廊通道等；共用設(shè)備是建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體器械與場所及其使用的房屋等。未分?jǐn)傔M(jìn)入房屋銷售價格的設(shè)施設(shè)備不屬于共用設(shè)備。

2.摸清設(shè)施設(shè)備等資產(chǎn)狀況。對老舊小區(qū)共用部位、共用設(shè)備要登記造冊；對既不屬于自用也不屬于共用的設(shè)施設(shè)備，要明晰產(chǎn)權(quán)人、使用人和管理人。水、電、氣、熱等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線移交給專業(yè)經(jīng)營單位維護(hù)管理。

3.老舊小區(qū)改造一般不涉及業(yè)主自用部位和自用設(shè)備。業(yè)主對共用部位和共用設(shè)備，依據(jù)《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定，享有共有和共同管理的權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)。對老舊小區(qū)共用部位和共用設(shè)備進(jìn)行改造，要征求小區(qū)居民業(yè)主的意見。

（二）補(bǔ)齊便民服務(wù)短板。

1.以0.5—1.2萬人口規(guī)模的居住社區(qū)作為測算單位，對照住建部《完整居住社區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》，梳理基本公共服務(wù)設(shè)施、便民商業(yè)服務(wù)設(shè)施、市政配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共活動空間的短板。

2.完善社區(qū)綜合服務(wù)以及養(yǎng)老、衛(wèi)生、商業(yè)等服務(wù)，建設(shè)綜合超市、理發(fā)店、洗衣店、藥店、維修點(diǎn)、家政服務(wù)點(diǎn)、餐飲店及郵件快遞服務(wù)站等便民商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。

3.鼓勵“一店多能”提供多樣化便民服務(wù)。引導(dǎo)互聯(lián)網(wǎng)養(yǎng)老、互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療、互聯(lián)網(wǎng)超市、互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)等線上企業(yè)以及商業(yè)連鎖企業(yè)進(jìn)小區(qū)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

4.加快光纖入戶和多網(wǎng)融合，支持5G建設(shè)。按照工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一改造線路管廊，引導(dǎo)運(yùn)營商共享使用。

5.以老舊小區(qū)為單元，布設(shè)基于物聯(lián)網(wǎng)的前端智能感知設(shè)備，全域、全量、多維、即時感知各類風(fēng)險(xiǎn)隱患，建設(shè)“智能安防小區(qū)”。

（三）扶持發(fā)展社區(qū)運(yùn)營商。

1.將老舊小區(qū)存量資產(chǎn)依法授權(quán)給項(xiàng)目實(shí)施單位開展經(jīng)營活動，提供多種多樣的社區(qū)便民服務(wù)，引導(dǎo)扶持項(xiàng)目實(shí)施單位作為老舊小區(qū)管理主體，發(fā)展成為社區(qū)運(yùn)營商。

2.根據(jù)《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定，征求居民意見，依法授權(quán)項(xiàng)目實(shí)施單位經(jīng)營管理共用部位、共用設(shè)備，并明確經(jīng)營所得分成比例。歸全體業(yè)主所有部分，主要用于補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金，可視為居民直接出資參與老舊小區(qū)改造。

3.既不屬于自用也不屬于共用的設(shè)施設(shè)備以及小區(qū)配套用房，其中政府作為產(chǎn)權(quán)人或管理人的，可依照程序授權(quán)項(xiàng)目實(shí)施單位開展經(jīng)營活動，并將經(jīng)營所得按一定比例補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金，具體比例由雙方協(xié)商確定；對產(chǎn)權(quán)不清的，可采取先委托后確權(quán)的方式授權(quán)經(jīng)營。

4.新增設(shè)的基本公共服務(wù)設(shè)施和便民商業(yè)服務(wù)設(shè)施，可比照前款辦理。對以政府投資為主改造的線路管廊，可授權(quán)項(xiàng)目實(shí)施單位管理，按照使用者付費(fèi)原則，與電信運(yùn)營商協(xié)商后期維保費(fèi)用。

5.政府統(tǒng)一授權(quán)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)或商業(yè)連鎖企業(yè)開展經(jīng)營活動的，要就服務(wù)合同內(nèi)容征求項(xiàng)目實(shí)施單位的意見。

6.提倡通過“居民自愿、權(quán)屬置換，一次改造、終身保修”的方式引入電梯運(yùn)營單位，開展老舊電梯更新改造或加裝電梯，并授權(quán)其通過經(jīng)營電梯轎廂及其他增值服務(wù)，保障電梯日常運(yùn)行、修護(hù)、管理。

（四）培育產(chǎn)業(yè)聯(lián)合體。

1.探索成立若干老舊小區(qū)產(chǎn)業(yè)聯(lián)合體，吸引金融、投資、開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工、物業(yè)、養(yǎng)老、醫(yī)療、教育、互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、商業(yè)連鎖等各種類型企業(yè)加入，協(xié)商確定聯(lián)合體牽頭單位，作為老舊小區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施單位，承擔(dān)老舊小區(qū)投資、改造、運(yùn)營、管理。

2.產(chǎn)業(yè)聯(lián)合體成員單位之間可簽訂合作協(xié)議，明確各成員的權(quán)利、義務(wù)和承擔(dān)的工作內(nèi)容等。牽頭單位依據(jù)協(xié)議組織產(chǎn)業(yè)聯(lián)合體成員統(tǒng)籌推動、協(xié)調(diào)配合，共同開展老舊小區(qū)改造。

3.采取試點(diǎn)推動、逐步鋪開的方式，支持各種所有制企業(yè)加入產(chǎn)業(yè)聯(lián)合體，參與老舊小區(qū)市場化改造。

4.省住建廳和各市住建部門進(jìn)一步解放思想，通過公開邀請、主動協(xié)商等方式，先期試點(diǎn)建立1-2個老舊小區(qū)產(chǎn)業(yè)聯(lián)合體，根據(jù)各地改造實(shí)際，逐步完善聯(lián)合體的成員類型和合作方式。

5.在試點(diǎn)階段，對改造方案成熟、要素配置合理的產(chǎn)業(yè)聯(lián)合體，可采取單一協(xié)商的模式確定項(xiàng)目實(shí)施單位；待總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)后，各地可制定政策措施，通過招投標(biāo)或方案比較等方式，確定項(xiàng)目實(shí)施單位。

八、物業(yè)服務(wù)全覆蓋，建立長效管理機(jī)制

（一）建立完善老舊小區(qū)基層黨組織

1.推動“黨支部建在小區(qū)上”。在街道黨工委、社區(qū)黨組織指導(dǎo)下，建立完善老舊小區(qū)基層黨組織，成立黨支部或黨小組，會同業(yè)主委員會共同管理老舊小區(qū)。

2.按照社會綜合治理網(wǎng)格化的要求，形成街道黨工委—社區(qū)黨組織—小區(qū)黨支部—樓棟黨小組—黨員中心戶的小區(qū)基層黨建格局，實(shí)現(xiàn)黨的工作在居民小區(qū)管理末端全覆蓋。

3.優(yōu)先推舉居民老黨員、社區(qū)選派干部，選聘或委任小區(qū)黨支部書記。吸收業(yè)委會主任、居民黨員代表、項(xiàng)目實(shí)施單位在職黨員、物業(yè)管理企業(yè)和駐區(qū)企業(yè)負(fù)責(zé)人、社區(qū)民警黨員加入小區(qū)黨支部。

4.以小區(qū)黨支部為中心，建立溝通議事平臺，參與老舊小區(qū)改造全過程，實(shí)現(xiàn)共謀、共建、共管、共評、共享。

5.加強(qiáng)小區(qū)黨建聯(lián)建，鼓勵工青婦等群團(tuán)組織和各類社會組織，為老舊小區(qū)改造提供支持，調(diào)動各方面資源，形成治理合力。

6.開展“在職黨員進(jìn)社區(qū)”活動，調(diào)動在職黨員服務(wù)社區(qū)積極性，發(fā)揮黨員示范引領(lǐng)作用，深入群眾，開展走訪，協(xié)調(diào)解決問題。

7.發(fā)揮小區(qū)黨支部戰(zhàn)斗堡壘作用和黨員先鋒模范作用，進(jìn)一步做好老舊小區(qū)疫情的聯(lián)防聯(lián)控。

（二）實(shí)行物業(yè)管理全覆蓋

1.依靠基層黨組織，開展老舊小區(qū)物業(yè)管理，建立“紅色物業(yè)”，實(shí)現(xiàn)改造后物業(yè)管理全覆蓋。

2.在老舊小區(qū)改造前期準(zhǔn)備階段，小區(qū)黨支部會同業(yè)主委員會通過征詢?nèi)罕娨庖?，選擇專業(yè)化物業(yè)服務(wù)、保障性物業(yè)服務(wù)或自助式物業(yè)管理等小區(qū)物業(yè)管理方式。尚未成立業(yè)主委員會的，可由社區(qū)代管。

3.小區(qū)黨支部會同業(yè)主委員會經(jīng)與項(xiàng)目實(shí)施單位或物業(yè)管理單位充分協(xié)商，依法簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

3.鼓勵社會資本投資、改造、管理老舊小區(qū)，引入專業(yè)化物業(yè)服務(wù)。

4.對暫不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的小區(qū)，發(fā)揮國有物業(yè)企業(yè)保障性兜底作用，提供基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)。

5.成立物業(yè)服務(wù)站，建立有治安防治、有清掃保潔、有綠化養(yǎng)護(hù)、有物業(yè)維修、有停車管理的保障性物業(yè)管理模式，提供衛(wèi)生保潔、治安巡邏、糾紛調(diào)解、日常維修等服務(wù)。

6.開展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量群眾共評。由小區(qū)黨支部組織業(yè)主委員會、居民代表，對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評價。結(jié)合政策規(guī)定和合同約定，動態(tài)調(diào)整物業(yè)收費(fèi)和小區(qū)共有部位共有設(shè)備經(jīng)營收益分成比例。

（三）挖掘內(nèi)生服務(wù)供給能力

1.小區(qū)黨支部帶領(lǐng)黨員亮身份，開展“在職黨員進(jìn)社區(qū)”等活動，為小區(qū)居民提供醫(yī)療衛(wèi)生、法律援助、再就業(yè)宣傳、垃圾分類、潔凈家園等志愿者服務(wù)。

2.將清掃保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、治安巡邏、日常維修、停車管理等物業(yè)服務(wù)，與小區(qū)居民再就業(yè)相結(jié)合，組織有意愿、有技能的居民為小區(qū)提供有償服務(wù)。

3.調(diào)動駐區(qū)企業(yè)參與積極性，引導(dǎo)生鮮超市、便利店、餐飲店、理發(fā)店、洗衣店、藥店、維修點(diǎn)、家政服務(wù)點(diǎn)等企業(yè)為本小區(qū)居民提供優(yōu)惠打折服務(wù)。探索推行消費(fèi)積分抵頂物業(yè)費(fèi)等鼓勵社區(qū)消費(fèi)的辦法。

4.組建居民合唱團(tuán)、棋牌俱樂部等興趣團(tuán)隊(duì)，舉辦居民社區(qū)講堂、全民健身運(yùn)動等文化活動，增強(qiáng)群眾的歸屬感、幸福感和獲得感。

（四）利用大數(shù)據(jù)平臺支撐長效治理新機(jī)制

1.建立互聯(lián)網(wǎng)管理服務(wù)平臺，完善小區(qū)基層黨建、網(wǎng)格化治理、物業(yè)服務(wù)、投訴處理及便民服務(wù)等功能模塊，推動小區(qū)長效治理機(jī)制同步映射到線上管理。

2.對接養(yǎng)老、醫(yī)療、教育等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，接入社區(qū)便民服務(wù)，通過線上線下融合，提供各類優(yōu)質(zhì)服務(wù)和增值服務(wù)。

3.支持“平臺+創(chuàng)業(yè)單元”，發(fā)展居家養(yǎng)老、托育、家政等服務(wù)業(yè)態(tài)，培育新的就業(yè)增長點(diǎn)。

4.對水、電、氣、熱等公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行物聯(lián)網(wǎng)改造，在小區(qū)出入口、單元入口、停車場等公共空間加裝智能監(jiān)控設(shè)備，開展智能控制、遠(yuǎn)程管理，實(shí)行遠(yuǎn)程抄表、在線繳費(fèi)，降低管理人工成本，推動智慧小區(qū)建設(shè)。